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Les atteintes au droit de propriété

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Objectif :

Découvrir quelles sont les atteintes au droit de propriété.

Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements ».
Le droit de propriété est, en principe, absolu, individuel et perpétuel. Il a trois attributs :
- l’usus, droit d’user de la chose, c’est-à-dire d’utiliser la chose, de s’en servir ;
- le fructus, droit d’en récolter les fruits ;
- l’abusus, droit de disposer de la chose, par exemple, de la vendre.

Cependant, le caractère total et absolu du droit de propriété subit de nombreuses atteintes, dans un intérêt social.

1. Le démembrement du droit de propriété

Le propriétaire est en principe le seul à pouvoir exercer sur la chose l’usus, le fructus, l’abusus. Mais ce principe comporte des restrictions : d’autres personnes que le propriétaire peuvent exercer une partie des attributs du droit de propriété. Il en va ainsi quand un droit d’usufruit grève le bien.
Le droit de propriété est démembré, ses attributs sont répartis entre deux personnes, l’usufruitier et le nu-propriétaire.

→ L’usufruitier peut user de la chose (usus) et en percevoir les fruits (fructus). L’usufruitier d’une maison avec jardin peut ainsi habiter celle-ci et récolter les fruits et légumes issus du jardin potager.
→ Le nu-propriétaire a juste le droit de disposer du bien (abusus).

En pratique, l’usufruit est un droit qui se rencontre très fréquemment dans les rapports de famille. C’est le résultat du droit successoral (art. 767) qui peut accorder à l’époux survivant l’usufruit d’une partie ou de la totalité de la succession.

2. Les limites du droit de propriété

Le droit de propriété peut être limité, soit dans l’intérêt de la collectivité, soit dans l’intérêt du voisinage.

a. Les limites dans l'intérêt de la collectivité

La loi a multiplié les restrictions au caractère absolu du droit de propriété, quand l’intérêt de tous l’emporte sur celui des particuliers.

Ces restrictions sont :
- les expropriations pour cause d’utilité publique, qui permettent à l’administration d’obliger un particulier à lui céder un bien ;
- les nationalisations : expropriations pour cause d’utilité publique (la loi oblige le propriétaire à aliéner sa chose) ;
- l’obtention obligatoire d’un permis de construire : le droit de construire est limité par une importante législation ;
- l’obligation de se conformer au plan d’occupation des sols de la commune où l’on souhaite construire, afin d’éviter une urbanisation anarchique ;
- la règlementation des loyers (qui est une atteinte au fructus du propriétaire).

Cette multiplication de restrictions conduit à parler d’une socialisation du droit de propriété, c'est-à-dire que l’intérêt particulier du propriétaire a reculé devant l’intérêt social.

La loi et la jurisprudence ont retiré ce caractère absolu au droit de propriété qui est devenu un droit relatif.

b. Les limites dans l'intérêt des voisins

Ces restrictions sont définies par le Code civil ou par la jurisprudence.

- Les servitudes légales sont des obligations imposées sur un immeuble : droit de passage lorsqu’une propriété est enclavée, obligation de laisser le voisin pénétrer chez soi pour réaliser les travaux indispensables sur son immeuble, obligation d’effectuer ses plantations à une certaine distance de la limite de propriété. De même le propriétaire d’une maison n’est pas libre de pratiquer n’importe quelle ouverture dans un mur.

- Les troubles anormaux de voisinage : un propriétaire n’a pas le droit d’être à l’origine de troubles anormaux de voisinage. Tous les inconvénients excessifs peuvent constituer des troubles de voisinage, en particulier les bruits, les odeurs, les fumées, les fissures provoquées par un chantier, la privation de lumière… Mais il existe une limite au droit de réparation du voisin : il ne peut se plaindre des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales si ces activités étaient déjà exercées avant son installation.

En dehors de ces restrictions, la victime peut exiger des dommages intérêts destinés à réparer les préjudices subis. On distingue l’abus de droit avec intention malveillante, et l’abus de droit sans intention malveillante, il peut s’agir aussi de l’inobservation des règlements ou même d’une imprudence quelconque.
L’abus du droit de propriété engage la responsabilité du propriétaire, même si le préjudice est minime.

3. Le droit de propriété affaibli : la copropriété

Un droit de propriété partagé est un droit affaibli du fait des conflits pouvant surgir entre les copropriétaires à propos de l’usage, de la jouissance, de l’entretien ou de l’aliénation d’un bien.
C’est pourquoi la propriété individuelle est la règle, la propriété collective ou copropriété, l’exception.

De nos jours, l’essor de la copropriété par appartements a rendu nécessaire le vote d’une loi spéciale sur l’indivision (Loi du 31 décembre 1976).
Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à un ensemble de personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

L'essentiel

Le droit de propriété est le droit de jouir et de disposer librement des choses dont on est propriétaire librement dans les limites fixées par la loi.
Le droit de propriété est en principe absolu, individuel, perpétuel. Il est composé de 3 attributs : l’usus, le fructus et l’abusus.

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