La propriété - Cours de Droit avec Maxicours

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La propriété

Objectif : Le concept de propriété suppose l’idée d’un pouvoir juridique complet qu’une personne exerce directement sur une chose. Etre propriétaire, c’est posséder légalement un bien (corporel, incorporel, meuble ou immeuble), et avoir le droit d’en user, d’en jouir, et d’en disposer.
1. Définition
L’art. 544 du Code civil réglemente le droit de propriété et le définit comme « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ce droit peut être limité quand il est abusif, quand il occasionne un trouble excessif de voisinage, ou quand l’intérêt public est en jeu (réquisition, nationalisation).
2. Les attributs de la propriété
Etre propriétaire, c'est avoir des droits sur la chose : 
a. L’usus
C’est le droit d’user d’une chose, c’est-à-dire de l’utiliser (ou de ne pas l’utiliser). 
b. Le fructus
C’est le droit de jouir d’une chose, c’est-à-dire de percevoir les fruits qu’elle est susceptible de produire. 
c. L’abusus
C’est le droit de disposer d’une chose, c’est-à-dire de la gérer, de l’aliéner ou de la détruire. Ce droit de disposer connaît des limitations légales ou conventionnelles, mais c’est une des prérogatives essentielles du droit de propriété. Il n’y a pas de propriété s’il n’y a pas d’abusus.
3. Les caractères de la propriété
a. Absolu
Le droit de propriété confère des prérogatives absolues à son titulaire. Cependant, il existe des limites à l’absolutisme de ce droit, limites qui se sont multipliées : restrictions au nom de l’intérêt général ou restrictions dans l’intérêt des tiers.
b. Exclusif
Le propriétaire seul exerce un droit absolu sur son bien. Tant qu’il n’en décide pas autrement, le propriétaire a l’exclusivité des pouvoirs conférés par la propriété. Le développement de la propriété collective a multiplié les atteintes au caractère exclusif.
c. Perpétuel
Le droit de propriété subsiste autant que la chose, il est illimité dans le temps (transmission possible aux héritiers).
4. L’acquisition de la propriété
a. L’acquisition par contrat
On peut acquérir un bien à titre onéreux, c’est le cas lors d’une vente, on peut également l’acquérir à titre gratuit, lors d’une donation.

En matière immobilière, l’acquéreur a l’obligation de publier l’acte par lequel il a acquis son droit (publicité foncière).
b. La prescription acquisitive
C’est un moyen d’acquérir un droit de propriété par une possession prolongée, en se comportant comme un propriétaire alors qu’on ne l’est pas.
Pour qu’une possession puisse déboucher sur une véritable propriété, il faut qu’elle soit à la fois :
continue : usage normal et régulier de la chose,
publique : le possesseur doit se comporter au grand jour comme le véritable propriétaire,
paisible : l’entrée en possession a eu lieu sans violence,
• non-équivoque : le comportement du possesseur n’est pas ambigu.

En matière de meubles, l’article 2279 du Code civil énonce que « possession vaut titre », sauf en cas de vol ou perte. Le revendiquant a trois ans pour agir à compter de la date du vol ou de la perte (en cas de mauvaise foi du possesseur, le délai est de trente ans).

En matière d’immeubles, la situation est peu fréquente car elle suppose que le possesseur ait acquis le bien d’un non-propriétaire, or rares sont les propriétaires fonciers qui négligent totalement leurs biens. Cependant, des cas peuvent se rencontrer, notamment en matière de terrains contigus aux délimitations incertaines.

Pour revendiquer un immeuble, le véritable propriétaire dispose d’un délai de dix ans s’il habite dans le ressort de la Cour d’appel où est situé l’immeuble, sinon le délai est de vingt ans (l’éloignement faisant présumer une plus grande difficulté pour veiller sur son bien).
5. L’étendue du droit de propriété
En matière de propriété immobilière, l’article 552 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Ce droit peut néanmoins être limité par l’intérêt général.
a. La propriété de dessus
Elle appartient par principe au propriétaire, qui peut donc exploiter cet espace et récolter les fruits tombés du ciel.

Il peut cependant exister des restrictions posées par la puissance publique, telles les servitudes liées à un plan d’occupation des sols (POS), aux transports d’électricité, d’eau, etc.
b. La propriété du dessous
La masse inférieure au sol appartient également au propriétaire, qui peut donc s’approprier les richesses de ce sol. Cependant, il peut y avoir « dissociation » du sol de la masse inférieure par convention.

Ex. : servitudes légales concernant les mines et carrières, protection du patrimoine historique, restriction du droit de fouille.
c. La notion d’accession
« La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit à tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession. » (article 546 du Code civil). L’accessoire suit le principal.

L’accession naturelle bénéficie au propriétaire : il s’agit du droit aux fruits que produit le bien.

L’accession artificielle est la conséquence de l’intervention humaine. C’est l’hypothèse de la construction par le propriétaire sur son terrain, mais avec des matériaux ne lui appartenant pas (le constructeur est propriétaire mais doit payer les matériaux).

En cas de constructions (ou plantations) sur le terrain d’autrui, elles appartiennent au propriétaire du sol (article 555 du Code civil). On distingue deux cas :

• si le constructeur est de bonne foi, le propriétaire est alors tenu de conserver les constructions et de verser une indemnité ;

• s’il est de mauvaise foi, le propriétaire peut choisir de les faire démolir aux frais du constructeur ou de les conserver, mais en versant une indemnité.

Enfin, en cas d’empiètement sur la propriété d’autrui, la jurisprudence est sévère : le propriétaire du fond empiété peut exiger la démolition de la construction.
6. La propriété démembrée
a. L’indivision
Il y a indivision lorsque plusieurs personnes sont titulaires d'un droit de même nature sur un ou des biens (sans division matérielle des parts). Cette notion recouvre des situations très différentes. Elle peut prendre naissance lors d'une succession, d'une donation ou d'une acquisition par plusieurs personnes.

L'organisation varie suivant l'origine de l'indivision (légale ou conventionnelle), les membres de l’indivision sont appelés « indivisaires ».
b. La copropriété
La copropriété est une forme de combinaison entre l’indivision forcée et la propriété privée exclusive.

L’organisation de la copropriété repose sur un règlement intérieur qui doit contenir des dispositions impératives (description de la destination et de la jouissance des parties privatives et communes, modalités d’administration des parties communes, répartition des charges) et des clauses facultatives.
c. L’usufruit et la nu-propriété
L’article 578 définit l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance ».

L’usufruitier a la jouissance d’un bien, c’est-à-dire l’usus et le fructus ; le nu-propriétaire détient seulement l’abusus.

Les biens susceptibles d’usufruit sont très variés (meubles, immeubles, brevets d’invention, …).
d. Les servitudes
La servitude ne peut porter que sur des immeubles, elle peut être d’intérêt privé ou public. C’est un droit permettant au propriétaire d’un immeuble d’exercer sur un immeuble voisin des prérogatives à l’intérieur de la propriété de ce dernier.
  • Les servitudes d’intérêt privé : le Code impose l’existence de deux fonds, un fonds dominant et un fonds servant.
    Le fonds dominant est celui qui bénéficie de la servitude, qui possède un droit sur la propriété voisine.
    Le fonds servant est celui auquel la charge est imposée.
    La servitude est perpétuelle, elle est transmise lors de la vente du fonds. Cependant, en cas de non-usage pendant trente ans, il y a extinction de la servitude.
  • Les servitudes d’intérêt public : prévues à l’origine pour assurer l’exploitation des rivières et la construction d’ouvrages publics, elles n’ont cessé de se développer. Ainsi, les servitudes concernant les voies de communication sont imposées aux propriétés privées dans l’intérêt des voies publiques pour faciliter la circulation.
L’essentiel

Dans les sociétés antiques, la notion de propriété n’existait que pour les choses mobilières, le sol appartenait à tous. Plus tard, à l’époque du Code civil, la propriété était essentiellement individuelle. De nos jours, la propriété est de plus en plus souvent partagée, et même parfois limitée. Le droit organise la répartition des pouvoirs de chacun sur la chose possédée en commun.

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